Der Begriff der "Schönheitsreparaturen"

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) befasst sich in dem §§ 535 ausführlich mit dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, der Begriff "Schönheitsreparatur" ist dort aber nicht zu finden. Diese Wortschöpfung ist jedoch bereits seit einigen Jahrzehnten in den meisten Standard-Mietverträgen enthalten und dort nicht mehr wegzudenken. Mit Schönheitsreparaturen ist letztlich - verkürzt wiedergegeben - die sogenannte "Gebrauchserhaltung" gemeint:

In Folge der (vertragsgemäßen) Nutzung unansehnlich gewordene Mieträume sollen wieder einen optisch akkuraten Zustand erhalten. Im Rahmen der gesetzlichen Pflichten eines Vermieters hat dieser zum Einen grundsätzlich die Substanz der Mietsache (z.B. Dach, Fenster, Mauern, Putz usw.) zu erhalten, zum Anderen ist er verpflichtet, die Spuren des Gebrauchs regelmäßig zu beseitigen. Demnach ist zunächst immer der Vermieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, in der Regel wird diese Verpflichtung aber fast immer dem Mieter - per Mietvertrag - auferlegt; dies ist gängige Praxis und rechtlich zulässig.

Was muß man machen und was nicht?

• Das Streichen bzw. Rollen, ggf. das Tapezieren von Decken- und Wandflächen.
• Das Anstreichen von Innentüren und Rahmen, Fensterinnenseiten, Heizkörpern und Rohren sowie Fußleisten.
• Eine Grundreinigung der Bodenbeläge (Teppich, PVC, Linoleum usw.).
• Eine abschließende Pflege bei Parkettböden (kein Abschliff und Neulackierung!).
• Durch den Mieter entstandene Beschädigungen an der Mietsache sind durch ihn zu beseitigen.
  

Die Malerarbeiten müssen zwar nicht zwangsläufig und durch eine Fachfirma (Maler- und Lackiererbetrieb) ausgeführt werden, sie sind aber in jedem Falle fachgerecht und in einem üblichen Standard vorzunehmen.

Der Vermieter hat seinerseits - zur Substanzerhaltung - folgende Arbeiten zu übernehmen:

• Den Anstrich sämtlicher, außen liegender Flächen wie z.B. Fenster- und Balkontüraußenseiten, Balkonwände/Fassade, Geländer usw. sowie des Treppenhauses.
• Die Reparatur von Setzrissen, Putzschäden, Wasserschäden (wenn nicht durch den Mieter verursacht) usw.
• Eine zur Mietsache gehörende Raufasertapete muß durch ihn ersetzt werden, wenn diese zu oft überstrichen wurde bzw. die Strukturierung der Tapete kaum noch erkennbar ist.
• Reparieren, ggf. Ersetzen von Installationen, wie z.B. Waschbecken, Heizkörper usw.
• In bestimmten Intervallen muß er den Fußboden erneuern.

Fristen

• Feuchträume wie Küche, Bad, Dusche usw. alle 2-3 Jahre
• Aufenthaltsräume wie Wohn-, Schlaf- und Esszimmer, Flur usw. alle 5 Jahre
• Sonstige Räume wie Abstellkammern, Bügelzimmer usw. alle 7 Jahre

Diese Angaben sind aber als Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte zu verstehen. Bei sehr nachhaltiger Nutzung, z.B. durch eine größere, im Haushalt lebende Anzahl von Personen, starkes Rauchen, sehr häufiger Besuch usw. werden Schönheitsreparaturen sicherlich in kürzeren Abständen notwendig sein. Im Gegensatz dazu können durchaus auch längere Intervalle in Frage kommen, wenn man z.B. häufig abwesend ist oder die Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt wird usw. Der Vermieter hat im Übrigen zur Zustandsüberprüfung der Wohnung (ca. alle 1-2 Jahre) ein Zutrittsrecht, das ihm nicht verweigert werden darf.

Schönheitsreparaturen bei Auszug

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen aber nicht vertragsgemäß durchgeführt, kann der Vermieter eine Nachfrist setzen. Erst nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist kann der Vermieter eine Firma mit den erforderlichen Arbeiten beauftragen und die Kosten dafür an den Mieter weitergeben. Ansonsten gelten folgende Ausnahmen: Der (vom Vermieter akzeptierte) Nachmieter übernimmt diese Arbeiten oder aber der Vermieter beabsichtigt vor der Neuvermietung ohnehin eine grundsätzliche Modernisierung der Mietsache.

Falls bei Beendigung des Mietverhältnisses Uneinigkeit über die Erfordernis oder die Umfänglichkeit von Schönheitsreparaturen bestehen, sollte der Zustand der Mieträume unbedingt dokumentiert werden. Hier bietet sich - als neutrale und fachkundige Person - das Hinzuziehen eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Maler- und Lackiererhandwerk an.

Beim "Malern" zu beachten!

Bei Übergabe der Mieträume sind ungewöhnliche Farbgebungen unzulässig, z.B. schwarz lackierte Türen und Fenster. Extreme und schrille Farben sind zu vermeiden.

Dispersions- und Leimfarbe:

Verschmutze, aber festhaftende Dispersionsfarbenanstriche können wieder mit frischer Dispersionsfarbe überstrichen werden. Wurde in den Mieträumen über Jahre hinweg geraucht, ist womöglich der Einsatz einer speziellen, lösemittelhaltigen Renovierfarbe notwendig. Flächen (meist Decken), die mit Leimfarben oder anderen reversiblen Anstrichen beschichtet sind, müssen vollständig entschichtet werden. Dies geschieht mit Wasser und einer Bürste, ggf. unter weiterer Zuhilfenahme einer Spachtel. Das Überstreichen von Leimfarben und ähnlichen Beschichtungen ist nicht zulässig und führt zum Abplatzen des Neuanstrichs.

Tapeten:

Es dürfen generell nur Raufaser- und ähnliche Strukturtapeten, die herstellerseitig zum Überstreichen bestimmt sind, übergestrichen werden. Ist eine vorhandene, zur Mietsache gehörende Raufaser- bzw. Strukturtapete bereits viele Jahre alt und sehr häufig überstrichen worden, so daß die Struktur nicht mehr oder kaum erkennbar ist oder daß mit Haftungsproblemen zu rechnen ist, dann ist diese Tapete durch den Vermieter zu ersetzen.

Eine bedruckte Mustertapete darf im Falle der Renovierungsbedürftigkeit nicht übergestrichen werden, sie muß vollständig entfernt und durch eine neue Mustertapete vergleichbarer Qualität ersetzt werden.

Fensteranstrich:

Hier sollten Mieter und Vermieter in Absprache möglichst zeitgleiche Renovierungsintervalle anstreben. Wenn beide Fensterseiten, also Innen- sowie außen, renovierungsbedürftig sind, macht es wenig Sinn, nur eine Seite zu streichen, da in diesem Fall - aus verschiedenen Gründen - bald wieder mit Schäden an der neuen Beschichtung zu rechnen ist.

Lack oder Dispersion:

Lackierte Flächen müssen auch wieder mit Lackfarben beschichtet werden. Beispielsweise ist das Überstreichen eines Heizkörperrohres mit Dispersionsfarbe - sprich Wandfarbe - nicht zulässig. Hier ist Heizkörperlackfarbe zu verwenden, auch normale Lackfarbe wäre falsch und kann an dieser Stelle u.a. zu vorzeitiger Vergilbung und dauerhafter Geruchsbelästigung führen.

Fußboden:

Zur Mietsache gehörende Fußbodenbeläge müssen durch den Mieter nicht erneuert werden, eine normale Nutzung vorausgesetzt. Es besteht nur eine Pflege- und Reinigungspflicht, allerdings sind z.B. Wein- oder Brandflecken keine normalen Abnutzungserscheinungen, sondern als Sachbeschädigung zu werten. Spätestens bei einem Auszug sind diese Beschädigungen zu entfernen (falls noch möglich) oder der Bodenbelag muß auf Kosten des Mieters erneuert werden. Textile Bodenbeläge müssen regelmäßig abgesaugt und gereinigt werden. Parkettböden, PVC-und Linoleumbeläge, Laminatböden und Holzdielen sind regelmäßig zu reinigen und mit geeigneten Pflegemitteln zu behandeln.