Keine starren Fristen mehr
BGH gegen überzogene Terminregeln für Renovierung -
Millionen Mieter dürfen sich freuen

Quelle: Berliner Morgenpost, Artikel vom Mittwoch, 29.September 2004

Hobby-Pinseln reicht nicht
Was Gerichte zur Qualität von Schönheitsreparaturen sagen

Nicht nur über die Frage, ob und wie oft Mieter ihre Wohnung renovieren müssen, herrscht manchmal Uneinigkeit zwischen den Vertragspartnern. Auch wenn es darum geht, wie die Renovierung vorzunehmen ist, wird gestritten, weiß der Deutsche Mieterbund (DMB) in Köln. Wenn der Mieter vor seinem Auszug laut Mietvertrag die Wohnung renovieren muss, hat er die Schönheitsreparaturen "auf fachhandwerklichem Niveau" auszuführen, hat das Landgericht Berlin (Az. 64. S 303/99) entschieden. Arbeiten in Hobbyqualität reichten nicht aus.

Im konkreten Fall hatte der Mieter Türen und Fensterbretter öhne Bearbeitung des unebenen Untergrundes zum "x-ten Mal" überstrichen. Dies stellte nach Ansicht des Gerichts ebenso wie das Hinterlassen von so genannten Lackläufem keine fachgerechte Schönheitsreparatur dar:Nach DMB-Angaben müssen Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses zwar nicht von Fachhandwerkern erledigt werden sie müssen aber fachgerecht ausgeführt werden. Etwas anderes kann für Schönheitsreparaturen während eines laufenden Mietverhältnisses gelten. Nach einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf (Az. 21 S 403/94) müssen diese Arbeiten nicht immer fachgerecht sein. Genügt dem Mieter eine geringere Renovierungsqualität, könne der Vermieter während der Mietzeit nicht mehr verlangen, so der DMB - wohl aber beim Auszug.

Ein anderer Fall: Ein Vermieter verlangte Schadenersatz, weil der ausgezogene Mieter fällige Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hatte. Der Ex-Mieter lehnte ab: Die Klausel im Mietvertrag, gemäß der Schönheitsreparaturen "nach dem Grad der Abnutzung" durchzuführen waren - also gegebenenfalls auch früher als laut Fristenplan -, sei unzulässig gewesen und verpflichte ihn zu nichts. Außerdem sei dem Vermieter kein Schaden entstanden, weil die Nachmieter sich 'bereit erklärt hätten, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das Landgericht Duisburg (Az.23 S 59/98) aber verurteilte den Mieter zur Zahlung. Die Klausel sei wirksam, befanden die Richter, weil die Formulierung "nach dem Grad der Abnutzung" nicht beinhalte, dass öfter renoviert werden müsse, als es der Fristenplan vorsehe. Gemeint sei vielmehr, Schönheitsreparaturen sollten nur dann ausgeführt werden, wenn der Zustand der Wohnräume es tatsächlich erfordere.

Die Renovierungsmaßnahmen der Nachmieter berücksichtigte das Gericht bei seiner Entscheidung nicht. Das sei zwischen dem Vermieter und den Nachmietern so vereinbart worden, und diese Abmachung gehe die Vormieter nichts an. Mieter müssen beim Auszug übrigens nur das renovieren, was sie verwohnt" haben. Anders lautende Klauseln im Mietvertrag sind in der Regel unwirksam, wie der Deutsche Mieterbund berichtet. Wenn der Vertrag zum Beispiel nur vorsieht, dass die Wohnung besenrein; bezugsfertig oder im ursprünglichen Zustand zu hinterlassen ist; dann müssen die Räume auch nur gewischt, gefegt und gepflegt zurückgegeben werden. Eine Rundum-Renovierung ist damit nicht gemeint. gri/gms

Quelle: Berliner Morgenpost, Artikel vom Mittwoch, 20. September 2000 (I1)

Keine starren Fristen mehr
BGH gegen überzogene Terminregeln für Renovierung -
Millionen Mieter dürfen sich freuen

Die erfreuliche Folge für Mieter: Sie müssen gar nicht renovieren. Dietmar Wall erläutert, Jurist des Deutschen Mieterbundes (Berlin): Die Mieter müssten sich nur trauen, den Eigentümer auf die gekippte Klausel aufmerksam zu machen. Die gesamte Vereinbarung zu Renovierungspflichten sei unwirksam, wenn die vom BGH beanstandete Klausel im Vertrag stehe: Von Gesetzes wegen ist die Renovierung nämlich Sache des Eigentümers, die nur per Vertrag oft auf den Mieter abgewälzt wird.

Konkret ging es um diese Passage aus den Formularmietverträgen der "Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer": Der Mieter ist verpflichtet..., Schönheitsreparaturen... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen - fünf Jahre.

Gestolpert war der BGH über das Wörtchen "mindestens". Damit werde dem Mieter vorgeschrieben, die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der starren Fristen durchzuziehen völlig unabhängig davon, ob die Wohnang nach ihrem Erscheinungsbild auf Vordermann gebracht werden müsste. Wer eine solche "Mindestens"-Formulierung in seinem Mietvertrag findet, ist fein raus. Allein im RheinMain-Gebiet dürften sich bis zu drei Viertel aller Mieterhaushalte im privaten Wohnungsbau freuen, meint Wall. Aber auch in Millionen anderen Mietverträgen finden sich ähnliche Klauseln, wie Rechtsanwalt Andreas Schwartmann in Köln erläutert.

Mit seinem Urteil hat das Gericht aber nicht grundsätzlich alle Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen über den Haufen geworfen, betont der Mieterbund. Wer einen Mietvertrag hat in dem er zur Renovierung mit dehnbaren Formulierungen wie "normalerweise alle drei Jahre" aufgefordert wird, so ist die Vereinbarung weiterhingültig. Selbst wenn es gar keinen relativierenden Zusatz gibt und die üblichen Zeitabstände (drei, fünf, sieben Jahre) nur nüchtern aufgelistet werden, bleibt die Klausel wirksam. Hauptsache, das Wörtchen "mindestens" fehlt: Das sei beispielsweise in den Formularverträgen des Münchner Haus- und Grundbesitzerverbands der Fall, betont dessen Vorsitzender Rudolf Stürzer. Der BGH habe darauf hingewiesen, dass die bloße Angabe der üblichen Fristen gerade noch zulässig sei.

Dennoch wollen auch die Münchner ihre Mustermietverträge bald umkrempeln. Die meisten Eigentümerverbände werden wohl folgen. In neuen Verträgen dürfte es künftig unmissverständlich heißen: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein..." Diese Klausel hat der BGH bereits als wirksam abgesegnet. AP

Quelle: Berliner Morgenpost, Artikel vom Mittwoch, 29.September 2004

Mieter muss den Gutachter bezahlen

Der Mieter sollte daraufhin nicht nur für die Renovierung zahlen, sondern auch die Gutachterkosten übernehmen. Er weigerte sich, weil "das Gutachten überflüssig gewesen" sei. Um festzustellen, wieviel der Vermieter ihm für die Schönheitsreparaturen abknöpfen könne, hätte der Kostenvoranschlag des Malers auch gereicht, argumentierte er. Das sah der Bundesgerichtshof jedoch anders (Az.: VIII ZR 77/03).

Für den Vermieter sei ein Sachverständigengutachten das beste Mittel, um im Streit über Schönheitsreparaturen seine Ansprüche durchzusetzen. Ein Gutachten habe vor Gericht viel mehr Aussagekraft als etwa die Zeugenaussage von Laien, Besichtigungsprotokolle oder Fotos. Auch der Maler, der den Kostenvoranschlag ausgearbeitet habe, hätte sich bei einer Zeugenaussage nur auf seine Erinnerung verlassen können. Und wie gut die sei, wisse man nie. Daher gelte: Wenn grundsätzlich ein Anspruch auf Schadenersatz vom Mieter wegen unterlassener oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen bestehe, umfasse dieser Anspruch auch die Kosten eines Gutachtens.

Quelle: Deutsches Handwerksblatt, Januar 2005